О работе с объектами недвижимости, увеличении производительности благодаря грамотному управлению имеющимися активами и влиянии кризиса на крупные сделки в интервью «Газете.Ru» рассказала директор департамента имущественного комплекса госкорпорации «Росатом» Татьяна Смирнова.
— Зачем госкорпорации, которая работает в атомной отрасли, целый департамент, занимающийся имуществом?
— У любой компании, в том числе у госкомпании, есть недвижимость — помещения, где она размещается, организовывает производство, есть офисы. Мы в этом плане не исключение, мы тоже где-то размещаемся, у нас есть недвижимость, которая каким-то образом используется. Как она используется — эффективно или неэффективно, насколько она необходима в таком количестве или ее надо менять, улучшать или перемещать — это и есть поле нашей работы, этим занимаются наш департамент и наша дочерняя компания «Центратом».
— То есть вы проводите анализ недвижимости, понимаете, что какое-то здание работает неэффективно, и принимаете решение о его качественном улучшении или продаже, верно?
— Отчасти так. Правда, чаще всего речь идет не о каком-то конкретном здании, а о больших площадках, на которых размещается комплекс строений. Иногда это может быть отдельное здание, да. Мы проводим анализ, насколько конкретные помещения эффективны для нашей отрасли в целом. Если там располагается какое-то уникальное производство, то для этого необходима определенная площадь, оборудование, станки, еще что-то. Но технологии развиваются, и если раньше для этого производства нужна была территория в несколько гектаров, несколько разных цехов, то теперь многое можно сделать более компактным. Мы конкурируем на глобальном рынке, боремся за эффективность нашего бизнеса. Мы можем занимать меньшие площади, а получать даже больший выход.
Одно из наших подразделений как раз ведет учет того, что мы имеем: учет и по метрам, и по деньгам, которые мы тратим на эксплуатацию всех этих метров, и учет производительности. Мы платим налоги на землю, на здания, и содержание объектов может быть дорогим, поэтому все активы важно использовать эффективно, чтобы эти издержки были обоснованы.
В «Росатоме» сокращение издержек, повышение эффективности выделены в отдельный отраслевой проект. Называется он «Производственная система «Росатома». Благодаря ему уже сэкономлены сотни миллионов рублей.
В этой логике строится и наша работа, процесс, который называется «компактизация». Мы помогаем создавать максимально необходимые условия для эффективной деятельности менеджмента и функционирования производства, но, если есть какие-то излишки площадей или что-то, что могло быть использовано более эффективно, мы стараемся находить решения.
Также есть тренд к перемещению производств — было много изменений, которые способствовали переезду бизнеса за пределы городов. Например, ограничили въезд грузового транспорта, парковки делают платными, еще какие-то факторы могут появляться, которые делают производство невозможным на старом месте, и возникает необходимость его куда-то перебазировать. Это может быть также совмещение с производством в другом месте — создание технопарков, кластеров.
— Вы сказали об излишках, не могу не спросить о зданиях, которые вроде как не связаны с вашей основной деятельностью напрямую — санаториях, пансионатах. Как они оказались на балансе «Росатома» и как вы работаете с этой недвижимостью сейчас?
— Очень много непрофильной недвижимости досталось «Росатому» исторически с советских времен. Абсолютное большинство уже на балансе государства, муниципалитетов или продано. Но в атомной отрасли должны быть и собственные социальные объекты для сотрудников. Есть определенный набор услуг, который мы должны оказывать, это специфика отрасли. Например, при атомных станциях есть медицинские центры. Также у нас есть профилактории, пансионаты, потому что мы периодически предоставляем возможность для отдыха нашим сотрудникам. Не забывайте, что многие объекты атомной отрасли расположены в «закрытых городах».
На сегодняшний день не все эти социальные объекты используются эффективно, и те, которые становятся для нас балластом, мы продаем. Компании, которые занимаются, например, туристическим бизнесом, смогут использовать эти объекты с большей отдачей. То, что мы должны сохранить, чтобы обеспечить здоровье сотрудников отрасли и должный уровень социальной инфраструктуры в городах присутствия, мы сохраняем. То, что для нас лишнее и приносит только издержки, мы реализуем. Это, как правило, здания старой постройки, они достаточно изношены, требует вложений, а мы вкладываем деньги только в нашу основную деятельность, вкладывать что-то в дополнительные объекты, которые не являются необходимостью, мы не считаем нужным и эффективным.
— Но вы могли бы нанять консультантов, которые подсказали бы, как из убыточного пансионата сделать прибыльный отель...
— Это же совершенно другой бизнес! «Росатом» — глобальный технологический лидер на очень высококонкурентном рынке. Мы не хотим отвлекать свои средства на другую деятельность. Если уж объект непрофильный, то или высокоэффективный, или важный для внутрикорпоративных задач. Все лишнее должно быть реализовано, потому что это убытки.
— То есть основная выгода, которую компания получает от работы с недвижимостью, это оптимизация расходов?
— Все верно, мы стараемся оптимизировать издержки и повысить эффективность наших предприятий. Наша задача — получить как прямые доходы от реализации недвижимости, так и косвенные эффекты за счет сокращения издержек, но это все идет в нашу казну. Мы получаем прибыль, которая идет на развитие наших основных видов деятельности. Наш департамент — это то подразделение, которое может приносить деньги: мы показываем, как можно эффективно использовать активы. Конечно, мы занимаемся не только реализацией недвижимости, но и улучшаем наше собственное размещение: нам нужно где-то располагать офисы, производство и делать это оптимальным способом. У нас есть сотрудники, которые занимаются учетом, кто-то занимается анализом, контролем, это целый спектр вопросов.
— Вы привлекаете сторонние компании для проведения аудита?
— Да, консультантов мы тоже иногда просим помочь, бывают ситуации, когда важно получить второе или третье мнение, чтобы решения, которые мы предлагаем по нашим проектам, были максимально взвешенными. Есть вопросы, для которых нам обязательно нужны эксперты: например, оценка активов, будь то аренда или продажа, это всегда сторонние независимые компании. Но в остальном у нас достаточно опыта, чтобы большинство операций проводить самостоятельно.
Конечно, руководители всех отдельных подразделений также могут привлекать консультантов. Мы большая корпорация, у которой есть много подразделений, дочерних компаний, и в конечном итоге каждый начальник отвечает за свой собственный департамент. Поэтому руководителям на местах нужно тоже иметь полную картину об имеющихся у них активах. Они получают консультацию у нас, но также могут обратиться к другим компаниям, которые, например, могут посоветовать, как улучшить производство. Взгляд со стороны всегда важен. Если на кухне переставить чашечки-ложечки, может оказаться удобнее работать. Так же и с производством: если все правильно оборудовать, можно освободить много места, а производительность не упадет. Мы сейчас смотрели объект, там был большой цех, где было 20 станков и работали 20 человек, они просто разместили по-другому станки и изменили процессы, и теперь работают пять человек на тех же площадях, но производительность выросла в несколько раз. Это производственная логистика, эффективное управление.
— Когда проведен аудит и принято решение о продаже объекта, как происходит его реализация?
— У нас есть дочерняя компания «Центратом», которая занимается реализацией объектов. Также могут привлекаться сторонние консультанты, но мы все объекты проводим через электронные торги. «Росатом» — госкорпорация, мы действуем в жесткой схеме собственных регламентов и законодательства, направленного на максимальную выручку и формирование цены рыночными механизмами.
— Электронные торги подразумевают, что потенциальный покупатель должен пройти процедуру регистрации, предоставить ряд документов и, собственно, поучаствовать в самих торгах. Но на них ведь может никто и не «явиться», и тогда торги не состоятся. Долго ли вы реализуете свои объекты, много ли простаивает?
— По-разному, процентов 20–30, может быть даже 40% первоначальных торгов могут не состояться. Срок торгов ограничен по времени, а объекты бывают сложные, дорогие, и срок их экспонирования большой. Людям нужно принять решение, пройти определенные процедуры, как вы сказали. Плюс есть еще покупатели, не привыкшие к электронным торгам, и первоначальная регистрация представляет для них определенную сложность. Хотя, на самом деле, все очень просто и понятно.
То, что объект какое-то время должен стоять на продаже, это нормально. У нас, как и вообще на рынке недвижимости, нет идеальных объектов. У нас обыкновенная недвижимость. Как правило, это не готовые к эксплуатации объекты и здания, но есть и такие, в которых можно сразу начать работать. Обычно мы не вкладываем деньги в подготовку объекта к продаже, а продаем его так, как есть. Поэтому те люди, которые покупают эту недвижимость, еще прикидывают, сколько они должны вложить, чтобы получить отдачу, понять, какой бизнес они планируют запустить и что для этого нужно дополнительно.
Бывают, конечно, исключения: есть объекты, в которые приходится вкладывать дополнительные средства, потому что понятно, что так они уйдут дороже. Наша дочерняя компания «Центратом» как раз занимается этим направлением. Но таких объектов немного — процентов пять.
— Можно выделить какой-то тип объектов, которые уходят традиционно с первого раза? Что покупают охотнее всего?
— Разумеется, лучше всего покупают большие территории возле метро, где можно построить какой-то интересный объект. Последнее время хорошо уходят промышленные зоны, но это должна быть большая территория, чтобы там можно было организовать большой инвестиционный проект. Ну и хорошо берут ходовые объекты — небольшой стоимости, до 300 млн руб.
— А кризис как-то повлиял на ход реализации объектов?
— Я не могу сказать, что наблюдается какая-то стагнация, есть разве что небольшие опасения у инвесторов. Но чтобы рынок встал, как в офисном сегменте или торговом, такого пока нет. На промышленные объекты есть покупатели даже сегодня.
— Сколько уже объектов вам удалось реализовать?
— За последние три года, а именно столько времени мы активно занимаемся реализацией имущества, было продано объектов на сумму более 10 млрд руб. Но темпы продаж ежегодно растут, так что динамика положительная.
— Какие у вас сейчас есть интересные объекты в продаже?
— У нас есть много чего интересного. Один из моих любимых объектов находится на Сенежской улице, раньше там располагалась гостиница вместе с обучающими классами для специалистов атомной отрасли. На сегодняшний день в ней нет потребности, поэтому мы решили реализовать этот объект. Это очень красивое здание, в нем есть два крыла, у которых разные назначения: есть гостиничная часть, а есть офисная. Это как раз готовый объект, в нем можно открыть свой бизнес сразу же после покупки.
Есть интересный недострой в Калужской области, в Кременках. Там очень хорошая площадка, где начал строиться многоэтажный жилой дом. Есть все разрешающие документы на продолжение строительства.
— Повлиял ли кризис на ваши планы — отложили ли вы реализацию каких-то объектов?
— На сегодняшний день нет, мы в этом плане действуем согласно уже оформленным документам. То есть, если была произведена оценка, были приняты все решения, мы выставляем объект на продажу. Мы не сомневаемся, что успешно и с выгодой реализуем все выставленные на продажу объекты.